보증금 돌려받기 가이드: 집주인이 안 돌려주면 어떻게 하나요?

집주인이 보증금을 안 돌려주나요? 보증금 돌려받기, 마냥 기다리지 마세요. 법적으로 내 돈을 지키는 방법들을 꼼꼼하게 짚어드립니다.

보증금, 언제 돌려받는 게 원칙일까요?

이사 날짜는 다가오고, 새집 계약금까지 치렀는데…

지금 집주인이 “다음 세입자가 구해져야 준다”라며 보증금 반환을 미루고 있습니다.

내 돈인데 왜 당당히 받질 못하나 속상하고, 이러다 새집 잔금 날짜를 못 맞출까 봐 스트레스만 쌓여갑니다.

그렇다면 임대인(집주인)은 보증금은 도대체 언제까지 반환해야 할까요?

법적으로 ‘보증금 반환 의무’와 임차인(세입자)의 '주택 명도 의무(집을 비워주는 것)'는 동시이행 관계에 있습니다.

계약 만료일에 세입자가 집을 비워주면서 동시에 집주인에게 보증금을 돌려받는 것이 원칙이죠.

"다음 세입자가 구해져야 준다"는 것은 집주인의 사정일 뿐, 법적인 보증금 반환 거부 사유가 될 수 없습니다.

만약 계약 만료일에 보증금을 돌려주지 않는다면, 마냥 기다리기보다 내 권리를 지키기 위한 법적 조치를 시작해야 합니다.

계약 만료 전에 이사 가도 될까요?

반대로 아직 계약 기간이 1년이나 남았는데 내가 먼저 이사를 가고 싶다면 어떻게 될까요?

이때는 반드시 임대인과의 '합의'가 필요합니다. 임대인은 계약 기간 동안 보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문입니다.

일반적으로 임차인이 새로운 세입자를 구하는 데 드는 중개수수료를 부담하고,

다음 세입자가 구해지면 보증금을 받아 나가는 방식(합의 하에)으로 계약을 중도 해지하곤 합니다.

보증금 돌려받기 실행 가이드

이제 계약 만료일이 되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 할까요?

우리가 할 수 있는 법적 절차들을 순서대로 알려드립니다.

1. 전세보증보험 (가입한 경우)

전세보증보험이란 전세 계약 만료 후에도 임대인이 보증금을 돌려 주지 않을 때 보증기관이 임차인에게 대신 지급하는 제도입니다.

HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증) 등의 보증보험에 가입했다면, 임대인 대신 보증기관에 이행을 청구하세요.

보험사가 먼저 내 보증금을 돌려주고, 나중에 임대인에게 구상권을 청구합니다.

2. 내용증명 발송 (공식적인 시작)

보증보험에 가입하지 않았다면 ‘내용증명’으로 공식적인 반환 요청을 시작하세요.

내용증명은 '언제, 누가, 어떤 내용의 문서를 보냈다'고 우체국이 증명해 주는 것입니다.

그 자체로 강제력은 없지만, '곧 법적 조치를 하겠다'는 강력한 심리적 압박 수단이 됩니다.

또한 나중에 소송까지 갈 경우 나의 독촉 사실을 증명하는 중요한 증거가 됩니다.

3. 임차권등기명령 신청 (이사 가기 전 필수!)

보증금을 못 받았는데 새집으로 이사를 가야(전출신고를 해야) 한다면, 절대 그냥 나가면 안 됩니다.

이사를 위해 전출신고를 하는 순간, 기존에 가지고 있던 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 사라져 보증금을 지킬 힘을 잃게 됩니다.

임차권등기명령은 법원에 신청해서 내가 이 집에 대한 권리가 있음을 등기부등본에 '박제'하는 것입니다.

이 등기가 완료된 것을 확인하고 이사를 가면, 내 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

임대인 동의 없이 신청 가능하며, 등기부에 이 기록이 남으면 새 임차인을 구하기 어려워지므로 임대인에게 강력한 압박이 됩니다.

(보증금의 일부를 받지 못한 경우에도 신청 가능합니다.)

4. 지급명령 신청 (빠른 집행권원 확보)

임차권등기명령으로 내 권리는 지켰지만, 여전히 돈을 안 준다면?

이제 '집행권원'을 확보할 차례입니다.

지급명령은 소송보다 약 10분의 1 비용으로, 1~2달 안에 빠르게 법원의 지급 결정을 받아내는 절차입니다.

임대인이 결정문을 받고 2주 내 이의제기를 하지 않으면, 이 결정문은 확정판결과 같아집니다.

5. 민사소송 및 강제집행 (최후의 수단)

만약 임대인이 지급명령에 이의제기를 하면 사건은 자동으로 '보증금 반환 청구 소송(민사소송)'으로 넘어갑니다.

소송에서 승소 판결을 받거나 지급명령이 확정되면 우리는 '집행권원'을 가지고 임대인의 재산(집, 예금 등)을 강제집행할 수 있습니다.

강제집행이란 법원의 힘을 빌려 해당 주택을 경매에 넘기거나 임대인의 다른 재산을 압류해서 강제로 보증금을 회수하는 절차를 의미합니다.

이 경우 보증금 원금과 더불어 지연이자까지 받을 수 있습니다.

이사 가기 전 마지막 체크리스트

보증금 문제와 별개로, 이사 나갈 때는 원상복구 및 정산 문제로 다툼이 생기지 않도록 깔끔하게 마무리하는 것이 좋습니다.

나중에 "이거 왜 고장 냈냐", "미납 요금이 있다"는 등 불필요한 연락을 받거나 보증금에서 공제당하는 일이 생기면 골치 아프겠죠.

이를 예방하기 위해 아래 사항들은 임대인과 함께 확인하고 정산하는 것이 좋습니다.

• 계약서 확인: 기존 임대차계약서 상의 특약사항, 보증금 반환 관련 내용을 다시 한번 확인합니다.
• 시설 파손 확인: 내가 사용하면서 파손한 벽지, 바닥, 옵션 등이 있는지 임대인과 함께 확인하고 원상복구 범위를 협의합니다.
• 공과금/관리비 정산: 이사 날짜 기준으로 미납된 전기, 가스, 수도요금, 관리비가 있다면 깔끔하게 정산합니다.
• 물품 수거: 전등, 가구, 전자제품 등 원래 내 것이었다면 모두 수거합니다.
• 인터넷/정수기 등: 사용 중인 인터넷, 정수기 등은 계약 해지 또는 이전 신청을 미리 완료합니다.

이사갈 집을 알아보고 있다면? 집 볼 때 체크리스트를 확인하세요!