하자 수선의무는 누구에게 있을까요?

혹시 임대차기간 중 하자가 발생한다면 누가 수리해야 할까요? 

임차인은 하필이면 자신이 사는 동안 하자가 발생한 것이기 때문에 하자에 대한 책임이 없는 것 같은데 임대인은 수선의무가 없다고만 하고… 하자로 인해 임대차 목적물이 정상적으로 사용하기 불가능한 상태에 있다면 임대인과 임차인의 갈등은 점점 커지기만 할 것입니다. 

과연 하자 수선 의무는 누구에게 있는지와 더불어 임대차계약의 하자 수선을 조건으로 계약을 하였으나 임대인이 이를 이행하지 않는 경우에는 어떻게 대처해야 할지, 지금 바로 로폼에서 알려드립니다.

임대 부동산의 하자, 누가 수선의무를 지나요?

원칙적으로 민법에 따르면 임대인은 임차인이 계약 기간 동안 부동산을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 따라서 임대차 목적물인 집에 하자가 발생하여 임차인이 사용·수익하기에 적합하지 않으면 원칙적으로 임대인이 이를 수선할 의무를 집니다. 이를 ‘임대인의 수선의무’라고도 부릅니다. 이러한 임대인의 수선의무는 임대인의 귀책 사유 유무와 관계없이 인정되기 때문에 임대인이 수선하지 않으면 임차인이 계약에서 정한 목적에 좇아 임대목적을 사용·수익할 수 없는지에 따라 판단합니다. 그러나 부동산에 발생한 하자가 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인의 수선의무는 발생하지 않습니다.
 

한편, 임대인의 수선의무는 ‘임의규정’이기 때문에 임대계약 당시 임대인과 임차인 간의 특약으로 이를 배제하는 것이 가능합니다. 따라서 임대차 계약 체결 시 하자 수리에 관한 특약이 존재하는지 꼼꼼히 확인한 후 계약을 체결하여야 합니다. 그러나 이 수선의무 면제 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 특별한 사정이 없는 한, 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면할 수 있는 것은 ‘통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선’에 한합니다. 즉, ‘대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선’은 이에 포함되지 않아 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.

따라서 임대계약 당시 특별한 면제 사유가 없고 하자가 계약에서 정한 목적에 좇아 임대차 목적물의 사용·수익을 방해할 경우, 임대인에게 하자 수선을 요구할 수 있습니다. 그 외 하자가 사소하여 임차목적의  사용·수익을 방해하지 않는 경우에는 임차인이 하자를 직접 수선하여야 할 가능성이 큽니다.

하자 수선을 조건으로 계약을 체결하였는데, 수선의무를 이행하지 않고 있습니다.

부동산 임대차 계약을 체결하고 입주만을 앞두고 있는데 계약 당시 분명히 하자 수선을 임대인에게 요청했고 임대인이 하자 수선을 약속했음에도 이를 이행하지 않는 경우의 문제가 발생할 수 있습니다. 

우선 임차인은 임대인에게 수선의무의 이행을 구두로 고지한 후 그 하자가 계약에서 정한 목적에 따라 임대차 목적물의 사용 · 수익을 방해할 가능성이 있을 경우, 이를 근거로 내용증명을 작성하여 임대인에게 보낼 수 있습니다. 이때, 작성하는 내용증명은 임대인이 약속한 의무를 이행하지 않을 경우 계약의 목적을 달성할 수 없음을 이유로 임대차계약을 해지하겠다는 내용을 담고 있습니다. 

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