공사대금 미납 문제 해결하려면?

코로나로 인해 얼어있던 부동산 시장도 풀리려나 봅니다. 2022년 6월 기준 현 정부는 ‘분양가 상한제 개편안’을 발표하였고 재개발, 재건축이 이루어지고 있는 일부 규제 지역을 대상으로 대출이나 청약 등의 제약을 완화하는 방향으로 논의되고 있다고 합니다. 부동산 거래를 활성화 하려는 방향을 엿볼 수가 있겠네요. 

재건축이나 재개발 같은 경우 공사의 진행에 있어서 당연히 비용이 발생합니다. 특히 원자재 가격, 인건비 인상 등에 따른 공사비용이 증가함에 따라서 건설업체와 재건축 조합 간의 갈등을 빚고 있다는 내용의 뉴스는 심심치 않게 보도되고 있습니다.

의식주란 사람이 살아가는 데 필수적인 3가지 요소라고 합니다. 아파트이든 빌라든 주택이든 착공부터 준공까지 완료되어야 입주를 시작할 수 있지만 준공까지 일련의 과정은 역시 비용이 이끌어나간다고 볼 수 있습니다. 공사비용 관련 소송은 건설업계에서 빈번하게 발생하는 문제 중 하나일 수 밖에 없죠.

오늘은 공사대금과 관련해서 도급 계약서까지 함께 알아보도록 합시다!

도급계약이란 무엇일까요?

민법은 대표적으로 15개의 계약에 대해서 규정하고 있습니다. 계약법에 따른 전형계약이라고도 합니다. 그 중 한 개가 바로 도급계약이죠. 도급계약은 약속한 대로 어떠한 결과물을 만들어서 주기로 하고 그 대가로 돈을 받기로 한 계약을 의미합니다. 당사자는 도급인과 수급인이라고 합니다.

쉽게 말하자면 도급인은 건축을 의뢰한 사람(건축주)이고 수급인은 건축을 의뢰받은 사람(공사업자)이고 공사대금이 그 돈이고 집 등 건축물은 결과물이라고 할 수 있겠네요!

일반적으로 기간이 긴 공사의 경우 대금 일부를 먼저 지급한 후에 공사의 진행 정도에 따라 나누어 냅니다. 이때 선 지급보다는 후 지급이 더 많이 이루어지기 때문에 공사비 미지급 문제가 발생하게 됩니다.

참고로 용역계약과는 다소 차이가 있습니다. 도급계약은 결과물 즉 일의 완성을 목적으로 하고 용역계약은 청소 등 일정한 업무의 처리를 위탁하는 것 즉 노동력의 제공을 목적으로 하는 계약을 말하기 때문에 나의 상황에 맞는 계약서를 작성할 필요가 있습니다.

공사대금 미납 문제를 해결하려면?

공사대금 미납 문제를 해결하기 위해서는 사전에 도급 계약서를 제대로 작성해야 합니다. 계약서에 공사대금에 대해서 정확한 비용과 날짜 등을 충분히 합의하여 작성한다면 이후 계약서를 바탕으로 공사를 맡은 시공사는 도급인에게 공사대금을 별도로 청구할 수 있습니다. 

따라서 처음부터 계약의 내용을 확실하게 하는 자세가 중요합니다.

추가 공사로 인해 공사비가 초과했다면?

총 공사비를 정하여 체결한 도급계약이라면 도급인(건축주)은 수급인(공사업자)에게 추가 공사로 인한 비용으로 처음의 공사비를 초과하는 부분에 대하여는 지급할 의무가 없는 것이 원칙입니다. 

대법원도 도급인의 특별한 사정이 없다면 수급인에게 당초의 금액을 초과하는 공사대금을 지급할 의무가 없고 실제로 추가 공사가 진행되어 발생한 비용 부담에 있어선 도급 계약서 없이 수급인은 예상보다 많은 비용이 들었다 할지라도 추가 공사대금을 청구할 수 없다고 판결하였습니다.

만일 건축주라면 이러한 상황을 방지하기 위해 사전에 도급 계약서에 특약으로 정할 수 있습니다. 공사를 맡기는 도급인은 예상치 못한 추가 공사 대금 청구를 당하지 않기 위해 도급인이 서면으로 동의하지 않는 경우 추가공사를 인정하지 않는다 등의 문구를 넣어서 보호 받을 수 있습니다. 

로폼에도 ‘도급 계약서’가 있나요?

그럼요! 로폼은 전문 변호사가 설계한 ‘도급 계약서’ 자동작성을 제공하고 있습니다! 

로폼에서 제공하고 있는 ‘도급 계약서’ 자동작성은 매우 특별한 점이 있는데요! 기본적인 내용으로 당사자, 건축할 건물의 표시, 공사 기간, 공사 대금 뿐 아니라 공정표 등의 제출, 승인 및 공사가 중지될 경우 재착공할 기한, 공사 지연시 배상금, 하자보수, 손해배상, 별도의 특약사항까지 다양한 옵션을 선택할 수 있다는 사실! 이렇게까지 꼼꼼하게 작성할 수 있을까요?

집을 짓기 위해서는 큰 비용을 지출한 만큼 더 큰 기대와 불안을 안고 계약을 진행할 거라 생각합니다. 좋은 마음으로 시작한 계약인 만큼 공사대금 관련한 이슈 없이 마지막도 완벽하게 마무리할 수 있으려면 무엇보다 계약서를 꼼꼼히 자세히 작성하는 것이 중요할 것입니다.

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