법률 아케데미 :: 미수금 • 상가임대차 법률 교육

사장님이 자주 겪는 법률이슈와 분쟁 해결 방법을 소개해 드립니다. 아래 목차에서 필요한 정보로 바로 이동하세요!

사례를 통해 알아보는 법률 이슈

사업을 시작하고 운영을 하다 보면 각종 법률 이슈에 직면하게 됩니다.

구체적으로 법인설립부터 용역·프리랜서 계약, 거래 관계 등 계약 관련, 상표/특허 등 지식재산권 관련,

근로계약·퇴직금·근로시간 규제 등 인사/노무 관련, 투자/지분 등 투자 관련까지 사업 성장에 다양한 법률 이슈가 발생합니다.

그럼 창업한 사장님들이 자주 겪는 법률 이슈로는 어떤 것들이 있을까요?

현장에서 숱하게 들어왔던 각종 이슈를 먼저 소개합니다.

알바 무단 퇴사, 어떻게 해야 하나요?

알바 등 직원이 한 마디 상의도 없이 마음대로 퇴사하면 어떻게 할까요?

대표적으로 아래와 같은 사례가 있습니다.

물품대금 미지급으로 곤란합니다!

이번에는 평소에 거래하던 거래처와의 갈등입니다.

대표적으로 아래와 같은 사례가 있습니다.

디자인 도용을 막으려면 무엇이 필요하죠?

“제가 만든 상품의 디자인을 그대로 베껴서 팔고 있어요!"

공들여서 만든 디자인을 다른 업체나 사업자가 도용(카피)해서 사용하는 경우.

사장님들이 겪을 수 있는 대표적인 법률이슈 중 하나입니다.

미수금 분쟁 해결 방법

물품대금 미지급으로 인한 법률 문제를 해결하기 위해서는 “미수금”을 제대로 알아야 합니다.

구체적인 솔루션을 소개하기 전에 미수금과 소멸시효에 대해 먼저 안내 드리겠습니다.

사장님에게 미수금이란?

• 사업자가 거래처 또는 고객과 상호간의 신용 등을 바탕으로 서비스나 제품을 외상으로 제공하는 매출
• 광범위하게는 외상으로 제공하는 매출 외의 비용이나 빌려준 돈 즉, 대여금을 미수금으로 구분

소멸시효란?

미수금 채권 발생 시 일정한 기간 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되어 권리를 행사할 수 없습니다.

따라서 미수금 채권의 경우 소멸시효 관리가 무엇보다 중요한데요.

일반채권과 상사채권의 소멸시효를 아래 표로 정리했으니 참고하세요.

소멸시효 원칙과 예외

원칙적으로 일반적인 상행위로 인한 상사채권의 경우 5년의 소멸시효가 적용됩니다.

그러나 예외적으로 단기 소멸시효가 적용되는 경우가 몇 가지 있습니다.

물품대금채권, 공사에 관한 채권, 용역대금채권에는 일반적으로 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다.

그리고 숙박료, 음식료, 대석료, 입장료에는 1년의 단기소멸시효가 적용됩니다.

※ 용역비의 경우 상법상 5년 또는 3년의 소멸시효로 보는 견해와 공사에 관한 채권에 대한 용역비의 소멸시효만 3년으로 보아야 한다는 견해가 있으나,

일반적으로 3년을 기준으로 미수채권을 관리하고 있음

미수금 관리 솔루션

위에서 사장님이 겪는 다양한 법률 문제 사례를 살펴보았습니다.

이를 해결하기 위해서는 미수금 소멸시효가 만료되지 않도록 철저하게 살피거나

최대한 빨리 미수금을 회수하는 관리 방법을 검토해봐야 합니다.

우선 소멸시효가 만료되지 않도록 관리하는 방법으로  내용증명, 보전조치를 고려할 수 있습니다.

실제로 미수금을 회수하는 방법으로는 지급명령, 강제집행을 고려할 수 있습니다. 각 방법에 대해 순서대로 살펴보겠습니다.

1. 내용증명

대금을 지급하지 않는 상대방에게 내용증명을 발송하는 방법이 있습니다.

그 자체로 법적인 효력이 발생하진 않지만 향후 분쟁 시 유리한 증거로 활용할 수 있습니다.

또한 내용증명을 발송하고 6개월 이내 소송, 가압류 또는 소제기를 진행했을 때 소멸시효 중단 효과가 발생합니다.

거래처에 물품을 납품했는데도 여전히 대금을 받지 못하셨나요?

잘 써진 내용증명이 있으면 이런 효과를 기대할 수 있습니다:

• 소멸시효 중단의 효과
• 거래처에 대한 미수금 직브 의무 환기 및 법적 처분에 대한 압박 가능
• 향후 소송 진행 시 강력한 증거 자료로 활용

로폼에서 제공하는 자동작성 양식을 사용해서 잘 써진 내용증명을 갖춰 보세요.

2. 가압류, 가처분 등 보전조치

상대방의 재산 명의 이전, 은닉, 현금화로 미수금 회수가 어려운 경우가 자주 발생합니다.

이런 문제를 예방하기 위해 채무자 재산에 대한 가압류나 가처분 등 소제기 전 보전처분이 필요합니다.

이는 상대방의 예금계좌, 부동산, 보증금, 카드매출채권 등 가압류 및 가처분 신청을 하는 방식으로 진행합니다.

3. 지급명령

지급명령은 금전 또는 동일한 종류의 것으로 대체될 수 있는 대체물이나 유가증권의 지급을 목적으로 하는 청구권에 대해 

채무자가 다투지 않을 것으로 예상되는 경우 보통의 소송절차보다 간이, 신속, 저렴하게 분쟁을 해결할 수 있는 절차를 말합니다.
 

지급명령 절차를 진행하면 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 서류 심리만으로 소송을 진행하고 법원에 출석하지 않아도 되어 사업 운영에 시간을 할애할 수 있음
• 일반적인 소송보다 간편하게 절차가 진행되어 미수채권을 빠른 시일 내에 회수하는데 도움 됨
• 신청 시 법원에 납부하는 비용이 일반적인 소송보다 저렴함(예: 보통의 소송보다 인지액이 1/10, 송달료는 6회분만 납부)
• 지급명령이 확정되어도 보통소송의 확정판결과 동일한 효력이 있어 상대방의 재산을 강제집행 할 수 있음

지급명령과 더불어 다음에 이어지는 강제집행은 실제로 미수금을 회수할 수 있는 효과적인 방법입니다.

4. 강제집행

소송을 통해 획득한 집행권원으로 상대방의 재산에 대한 강제집행 해서 미수금을 확보할 수 있습니다.

사전조치로 확보 가능한 재산을 발견하지 못했을 때에는 재산명시 신청을 활용해 상대방이 현금화 할 수 있는 재산을 확인하는 것이 필요합니다.

한편 다음과 같은 방법을 통해 강제집행을 진행할 수 있습니다.

• 부동산강제경매 신청
• 채권압류 및 추심/전부명령 신청
• 유체동산압류 및 현금화

상가임대차 분쟁 해결 방법

상가임대차로 인한 분쟁을 해결하기 위해서는 상가입대차법에 관련한 법리를 알고 있어야 합니다.

상가임대차는 민법과 상가건물 임대차보호법에서 그 의미와 법률 관계를 의율하고 있습니다.

상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법(이하 “상가임대차법”)은 다음과 같은 건물에 적용됩니다.

보증금액에 따른 법리 적용의 차이

일정금액의 환산보증금을 초과하는 상가임대차는 상가임대차보호법의 적용을 받지 않습니다.

따라서 같은 법 제15조의 편면적 강행규정이 적용되지 않아 당사자 간 자유로운 의사에 의해 체결된 계약이라면 임차인에게 불리하더라도 유효하게 됩니다.

그러나 다음의 경우에는 환산보증금을 초과해도 편면적 강행규정이 적용됩니다.

이 경우 당사자 간 자유로운 의사에 의해 상가임대차 계약이 체결되었더라도 임차인에게 불리하다면 그 약정은 무효가 됩니다.

월세/보증금/권리금 청구 및 거절

밀린 월세 청구 (임대인 관점)

월세를 받지 못해 분쟁이 생겼다면 다음과 같은 법적 조치를 고려할 수 있습니다.

1. 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 → 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 계약 해지
2.  임차인에게 내용증명이나 지급명령신청서를 발송
   1. 내용증명, 지급명령신청서 등을 임차인에게 발송할 경우 추후 소송을 진행할 때 유리한 증거로 활용
   2. 상가 임대료 연체를 이유로 내용증명을 보낼 때에는 상가 임대차 계약의 내용(계약 당사자, 계약일자, 보증금, 월 임대료 등)을 작성
   3. 내용증명에 언제 연체했는지, 총 연체 금액이 얼마인지 등의 내용을 포함
3. 점유이전금지가처분 신청 및 명도 소송 진행

한편 임차인에게 월세 연체의 사정이 있었다면 이야기는 달라질 수 있습니다.

코로나와 같은 감염병 등 사회적인 문제로 경제 사정이 어려워 미납하는 사례가 종종 발생합니다.

이런 문제를 대비하기 위해 다음과 같이 상가임대차 계약서에 특약을 추가할 수 있습니다.

월세 공탁하는 법 (임차인 관점)

임대인이 임차인을 내보낼 목적으로 월세를 고의로 받지 않을 때도 있습니다.

예를 들어 임대인이 월세 미납을 유도하기 위해 월세 계좌를 정지시킨 경우가 그러한데요.

임차인은 법원에 월세를 지정된 기관에 공탁해서 월세 지급 의무를 인정받아야 합니다.

이를 통해 임대인에게 적법하게 변제한 효과를 얻을 수 있습니다.

설사 월세 계좌가 막혀 어쩔 수 없이 월세를 연체했더라도 명소 소송에 휘말릴 수 있어 유의해야 합니다.

보증금 못 받았을 때

임대인의 보증금 반환의무 및 임차인의 원상복구의무는 동시이행 관계에 있습니다.

따라서 임차인이 원상회복을 하지 않았다면 임차인에게 보증금을 반환하지 않을 수 있는데요.

만약 임차인이 원상복구 의무를 다했음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다면 보증금 반환청구 소송이 가능합니다.

또한 임차인이 통상적인 방법으로 사용을 했다면 사용을 개시할 당시보다 상태가 나빠졌더라도 원상회복을 할 필요 없이 그대로 반환할 수 있습니다.

소송을 진행하기 전 민사소송법상 독촉절차인 지급명령을 고려해볼 수 있습니다.

이를 통해 단기간에 집행권원을 취득할 수 있고, 임대인 명의의 부동산, 자동차, 채권 등 재산에 대한 강제집행 할 수 있습니다.

지급명령신청서에는 임대인의 인적사항, 임대차 계약 날짜, 보증금 등의 내용을 포함해서 전자소송 사이트 또는 관할 법원에 제출하세요.

권리금 못 받았을 때

상가임대차법에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안 됩니다.

임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한다면 임차인은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 손해배상을 청구할 수 있고, 손해배상청구소송에 해당하는 권리금 반환 소송 및 가압류를 진행할 수 있습니다,

그리고 원할한 소송 진행을 위해 권리금 손해에 대한 내용증명을 보낼 수 있습니다.

내용증명은 임차인이 새로운 임차인을 구하려는 노력을 했음에도 불구하고 정당한 사유 없이 임대인이 새로운 임차인과의 계약을 거절하고 있다는 근거가 필요합니다.

내용증명 또는 지급명령신청으로 이런 효과를 기대할 수 있습니다:

• 내용증명으로 권리금 회수 방해에 대한 손해를 임대인에게 청구할 수 있음
• 이후 지급명령신청 절차를 활용하면 낮은 소송비용으로 권리금을 회수할 수 있음

로폼에서 제공하는 자동작성 양식을 사용해서 적절한 법적 조치를 진행해 보세요.

월세 인상과 대응 방법

임대료 인상하는 방법 (임대인 관점)

상가임대차법에 따라 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동이 있을 때 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다,

다만 임차 상가의 환산보증금이 일정 금액 이하일 때 차임 또는 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.

또한 임대인은 임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구할 때 임대료 증액을 청구하거나 5%의 한도로 인상할 수 있습니다.
임대료를 증액하기 위해서는 임차인과의 합의가 필요하므로 임대차 계약서 작성 시 특약 사항에 임대료 증액에 관한 내용을 기재해야 합니다.

그런데 합의가 되지 않거나 합의 내용이 미흡한 경우에는 어떻게 할까요?

해당 건물의 조세 공과금 기타 경제 사정의 변동으로 인한 사유가 있음을 입증해서 차임증액청구소송을 진행할 수 있습니다.

임대료 인상 거부 (임차인 관점)
 

임대인과 임차인이 임대료를 인상하기로 합의한 경우, 이는 사적 자치의 원칙에 따라 유효하며 양측 모두에게 법적 구속력을 가집니다.
하지만 해당 약정이 상가임대차법에 위반되거나 임차인에게 불리한 내용이라면 그 효력은 인정되지 않습니다.
 

예를 들어 계약 체결 또는 갱신 후 1년이 지나지 않았는데 임대료 인상을 요구하거나 법에서 정한 5% 증액 한도를 초과해 인상을 요구하는 경우에는 임차인은 이를 정당하게 거절할 수 있습니다.
만약 임대인의 요구에 따라 5%를 초과한 인상분을 지급했다면 해당 초과금액에 대해 부당이득 반환 청구를 통해 돌려받을 수 있습니다.

이를 위해 작성하는 내용증명이나 지급명령 신청서에는 다음 사항을 기재해야 합니다:

• 임대인의 인적 사항
• 임대차 계약 체결일 및 조건
• 청구하는 금액과 산정 근거

임차인의 계약 갱신

상가임대차법에 따라 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월~1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

즉 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 10년 간 임대인의 의사와 무관하게 영업할 수 있는데요.

임대인에게 효과적으로 계약갱신요구를 하기 위해 내용증명을 발송할 수 있습니다.

이를 위해 작성하는 내용증명에는 다음 사항을 기재해야 합니다:

• 당사자의 인적 사항
• 계약 연장을 요청하는 이유
• 임대차 계약 내용

잘 써진 내용증명이 있으면 이런 효과를 기대할 수 있습니다:

임대차 종료 1개월~6개월 전 사이에 내용증명을 보내면 임대인은 별다른 거절사유 없이 거부할 수 없습니다.

로폼에서 제공하는 자동작성 양식을 사용해서 잘 써진 내용증명을 갖춰 보세요.