임차인의 원상회복 의무, 어디까지일까?

임대차계약이 종료된 후에도 종종 집주인과 세입자 사이에서 분쟁이 일어나고는 합니다. 그 중 대표적인 사례가 임차인(세입자)이 원상회복을 제대로 하지 않았다는 이유로 임대인(집주인)이 보증금을 돌려주지 않는 것인데요, 그래서 이번에는 임차인에게 어느 범위까지 원상회복 의무가 있는지에 대해 알아보고, 보증금을 반환받지 못했을 때 취할 수 있는 법적조치들을 알려드리겠습니다.

원상회복 의무, 어디까지?

원상회복 의무란, 임대차계약 종료 시 임차인은 임차목적물을 원상에 회복하여 반환하여야 하는 의무를 말합니다.(민법 제 615조, 제654조) 여기에서 임대인과 임차인 사이에서 주로 원상회복의 범위를 두고 갈등이 발생하는데요, 과연 임차인은 어디까지 원상회복을 해야 할까요?

판례에 의하면, 통상적인 사용으로 인한 제품의 마모나 손상(통상의 손모)에 관하여는 임차인의 책임이 없습니다. 즉, 임차인이 통상적인 방법으로 사용을 하였다면, 사용을 개시할 당시의 상태보다 상태가 나빠졌더라도 원상회복을 할 필요 없이 그대로 반환해도 무방한 것입니다. 주택관리공단에서 발표한 ‘임대주택 수선비부담 및 원상회복 기준’에 따르면 여기에서 통상의 손모란, 액자 설치 등을 하면서 생긴 압정이나 핀 등의 작은 구멍 자국, 누수 등으로 인해 생긴 벽지의 오염 등을 말합니다.

그렇다면 임차인이 원상회복을 해야 하는 것에는 어떤 것들이 있을까요? 임차인의 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 오·파손, 훼손, 멸실 등의 경우에는 임차인이 원상회복을 하여야 합니다. 주로 흡연에 의한 변색, 이삿짐 운반으로 인한 바닥재 훼손 등이 여기에 속합니다.

원상회복 하지 않으면 보증금은 돌려받지 못하나요?

임차인이 원상회복을 하지 않았을 때, 임대인은 보증금을 돌려주지 않아도 될까요?

원칙적으로 임차인의 원상회복의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있습니다. 즉, 임차인이 원상회복을 하지 않았다면, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하지 않아도 된다는 것입니다. 다만, 동시이행의 항변권(임대인이 보증금을 반환하지 않을 권리)은 공평의 관념에 따라 인정되는 것입니다. 

만약 임차인의 원상회복 의무 비용이 매우 적은 경우라면, 금액이 큰 보증금과 공평한 관계로 볼 수 없겠죠? 

따라서 임대인은 보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 없습니다.

만약, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면!

원상회복 의무도 다 이행했는데, 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 임대인에게 보증금반환 청구에 관한 내용증명을 보내면 되는데요, 내용증명은 분쟁에 대한 사실을 증명하기 위한 효과적인 통지 문서로, 상대방에게 심리적 부담을 줄 뿐만 아니라, 소송 등에서 법적 증거자료로 활용할 수도 있습니다.

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내용증명을 보냈는데도 해결이 안되었다면?

그러나 내용증명을 보냈는도 임대인이 감감무소식이면 어떻게 해야 할까요? 

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