임대차계약서, 전세계약서 작성 시, 질권설정 해두세요!

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전세금이 천정부지로 치솟다보니 많은 분들이 전세보증반환채권 또는 임대차보증금 반환채권에 질권을 설정하시는 경우가 많다고 합니다.

 

오늘은 위 주제와 관련하여 질권이 무엇인지, 그리고 질권설정 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

질권이 뭔가요?

 

 

질권은 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자로부터 받은 물건 또는 재산권을 채무의 변제가 있을 때까지 유치함으로써 변제를 간접적으로 강제하는 동시에 채무의 변제가 없을 때에는 그 목적물로부터 우선적으로 변제받는 권리입니다.

 

질권에는 동산에 설정하는 동산질권과 재산권에 설정하는 권리질권이 있습니다.

전세보증금이나 임대차 보증금 반환채권에 설정하는 질권은 권리질권에 해당하게 됩니다.

 

그렇다면 질권의 목적물이 될 수 있는 것은 어떤 것들이 있을까요?

 

질권의 목적물

될 수 있는 것 될 수 없는 것

동산

유가증권

채권

기타 재산권

부동산

등기된 선박

광업권

연금 등

 

 

 

질권설정, 어떻게 하죠?

 

 

우리 민법은 제346조에 따라 권리질권은 그 권리의 양도에 관한 방법에 의하여 설정하고, 민법 제347조에 따라서, 채권을 질권의 목적으로 하는 경우에 채권증서가 있다면 그 증서를 질권자에게 교부함으로써 효력이 생긴다고 규정합니다.

 

그런데 임대차계약서 또는 전세계약서는 민법 제347조가 규정한 ‘채권증서'에 해당하지 않기 때문에 질권자에게 전세계약서를 교부하지 않더라도 질권의 효력에는 영향이 없습니다.(대법원판례)

 

 

그렇다면 임대차계약서나 전세보증금반환채권의 질권설정은?

 

1.임대인에게 질권설정의 사실을 통지

2.임대인의 승낙을 얻어야 함(전세자금 대출 시에는 통상적으로 은행이 임대인의 승낙을 받음)

 

 

 

질권설정 내용증명, 어떤 내용이 들어가야할까?

 

 

질권설정을 마치면 그 질권과 관련된 당사자들에게 사실을 알려야합니다.

전세보증금반환채권에 질권을 설정했다면 관계당사자는 임대인이 되겠지요? 

 

이때 작성하는 것이 바로 질권설정 내용증명입니다. 이는 바로 질권설정을 공식적으로 통지하는 것인데요, 작성하기 위해서는 아래 사항이 반드시 들어가야 합니다.

질권을 설정한 목적물

질권의 가치

질권설정 통지방법

질권설정자의 의무

추가적으로 특약사항 또는 기한의 이익 상실에 대해서 기재하는 것이 좋습니다.

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